Ley de Condominio 5038 de 1958

Art. 1.- (Mod. por la Ley 108-05).- Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad con el régimen establecido por esta ley.
(Vieja redacción: Art. 1.- La propiedad de los edificios de dos o más pisos podrá dividirse por pisos o por departamentos, viviendas o locales independientes siempre que el o los propietarios hagan registrar sus derechos de conformidad con el régimen establecido por esta Ley. De lo contrario regirá el derecho común.)
Art. 2.- (Mod. por la Ley 108-05).- Para disfrutar del régimen de condominio que establece esta ley, los sectores en que esté dividido el inmueble deberán tener salida directa a la vía pública o por un paso común que los haga aprovechables de manera independiente.
(Vieja Redacción: Art. 2.- Para disfrutar del régimen especial que establece esta ley, los departamentos viviendas o locales en que estén divididos los pisos deberán tener una salida directa a la vía pública, un patio, una escalera o pasillo común que los haga aprovechables de manera independientes.)
Art. 3.- (Mod. por la Ley 108-05).- Cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le corresponde y copropietario de los sectores comunes y del terreno. Los propietarios podrán extender o restringir el uso de sectores comunes y aún limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven.
(Vieja Redacción: Art. 3.- Cada propietario es dueño de su piso, departamento, vivienda o local, y, a falta de mención contraria en el titulo, todos son c del terreno y de todas las partes del edificio que no estén afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos, tales como patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y ascensores, pasillos y canalizaciones e instalaciones de beneficio común exceptuando las que se encuentren en el interior de cada departamento.
Los propietarios podrán extender o restringir el numero de las cosas comunes y aún limitar la copropiedad de algunas de ellas entre las personas que las usan o que deban tener a su cargo el cuidado y mantenimiento de las mismas por la posición de sus respectivos locales).
Art. 4.- Salvo convención contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios.
Estará obligado a construir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes.
A falta de convención contraria, esa contribución será proporcional al valor de las fracciones divisibles del inmueble, teniendo en cuenta su extensión y su situación. El porcentaje que se fije en el reglamento, que deberá registrarse al someterse la propiedad al régimen de esta ley, sólo podrá modificarse por el acuerdo unánime de todos los interesados.
Art. 5.- Los derechos de cada propietario de las cosas comunes son inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o locales.
Sin necesidad de mención especial, estos derechos pasan al adquiriente de un derecho real, principal o accesorio, sobre la parte dividida del inmueble.
Art. 6.- Cada propietario puede enajenar, hipotecar o en cualquier otra forma afectar o dar en arrendamiento el piso, departamento, vivienda o local que le pertenece, sin necesidad del consentimiento de los demás.
Art. 7.- Cada propietario atenderá, a su costa, a la conservación y reparación de su propio piso, departamento, vivienda o local.
No podrá hacer en él innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad o estética del edificio o los servicios comunes; ni destinarlo a fines distintos a fines a los previstos en el reglamento del edificio, y en caso de duda, a aquéllos que deban presumirse por la naturaleza del edificio y su ubicación; ni perturbar la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del inmueble.
Art. 8.- Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento.
Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad.
Art. 9.- A los fines de la buena administración y goce de las cosas comunes y por el solo hecho de quedar organizada la propiedad en la forma que establece esta ley, todos los propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y locales del inmueble forman, obligatoriamente y de pleno derecho, un consorcio, con personalidad jurídica, que frente a los terceros y a los mismos propietarios actuará como representante legal de todos los propietarios por intermedio de un administrador.
Los poderes del consorcio de propietarios, aún al dictar o modificar el reglamento, se limitan a las medidas de aplicación colectiva que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes.
Art. 10.- El Consorcio de Propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones que serán obligatorias para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como las convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no son obligatorias respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido registrado el reglamento y sus modificaciones en el Registro de Títulos correspondiente.
(Vieja Redacción: Art. 10.- El consorcio de propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones, que serán obligatorios para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como las convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8, no son obligatorios respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido depositados en copia en la oficina del Registrador de Títulos correspondiente, y de haber sido anotados al dorso del Certificado Original de Titulo y de los duplicados existentes).
Art. 11.- Los propietarios están obligados a contribuir al pago de las primas de los seguros colectivos sobre los riesgos que amenazan el inmueble o a los copropietarios en su conjunto, cuando así lo disponga el consorcio de propietarios o el reglamento.
Art. 12.- Las resoluciones del Consorcio de propietarios serán obligatorias siempre que hayan sido tomadas por mayoría de votos de todos loas interesados, en asambleas debidamente convocadas.
Cada propietario tendrá derecho a un número de votos proporcional a la importancia de sus derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente al registrarse la propiedad de acuerdo con esta ley.
Esta participación en los votos sólo podrá mortificarse por el consentimiento unánime de todos los propietarios.
Se requerirá una mayoría de las tres cuartas partes de los votos de los propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos para dictar, modificar o sustituir disposiciones del reglamento para las cuales esta ley o el reglamento original no exijan el consentimiento unánime de los propietarios.
Art. 13.- A falta de un administrador designado por el consorcio de propietarios, cualquiera de ellos podrá dirigirse al Juez de Paz de la jurisdicción en que está ubicado el edificio para la designación de un administrador judicial, citando a todos los interesados.
Art. 14.- Salvo disposiciones contrarias en el reglamento, el administrador, ya sea nombrado por el consorcio de propietarios o por el Juez de Paz, tendrá a su cargo la ejecución de las decisiones de la asamblea del consorcio, y, si fuere necesario, atenderá por propia iniciativa a la guarda de las cosas comunes y a su conservación y mantenimiento en buen estado de uso, y podrá constreñir a cada uno de los interesados al cumplimiento de sus obligaciones.
Los poderes del administrador serán revocados de la misma manera en que éstos fueron otorgados, por el consorcio de propietarios o por el Juez de Paz, citando el más diligente a los demás interesados, quienes podrán dar a conocer sus opiniones.
La designación de un administrador por el consorcio de propietarios produce el pleno derecho la revocación del administrador judicial.
La remuneración del administrador judicial será determinada por la misma ordenanza que lo designa y esa remuneración se ajustará a las bases establecidas en el reglamento.
Art. 15.- El administrador, cualquiera que fuere la forma de su designación, representa al consorcio de propietarios del inmueble, bien como demandante o como demandado y aún contra los mismos propietarios individualmente. Necesitará la autorización previa de la asamblea de los propietarios para actuar como demandante o como recurrente.
El administrador actuará a nombre del consorcio de propietarios del inmueble, sin tener que mencionar el nombre de cada uno de los propietarios.
Art. 16.- Cualquier propietario puede, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, quienes serán advertidos previamente, hacer los gastos necesarios para la conservación o reparación de las cosas comunes, a cargo de reembolso.
Art. 17.- Las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relación con la administración y el goce de las partes comunes del inmueble, o con la interpretación o ejecución del reglamento, son de la competencia del Tribunal de Tierras.
Igualmente el Tribunal de Tierras será competente para conocer de las demás acciones que puedan surgir con motivo de la aplicación de esta ley.
Art. 18.- El pago de la cuota con que debe contribuir cada propietario a las cargas comunes de conformidad con el artículo 4, está garantizado con un privilegio sobre la parte dividida de aquél en cuyo favor el consorcio de propietarios haya hecho el avance.
Este privilegio tendrá preferencia sobre todos los demás y se extiende a la parte alícuota indivisa de las cosas comunes del inmueble, en virtud del principio establecido en el artículo 5.
Art. 19.- (Mod. por la Ley 108-05).- La o las personas que desean afectar al presente régimen de condominio un inmueble, deberán registrar de acuerdo con la ley de Registro Inmobiliario sus derechos en relación con el inmueble.
(Viejo Texto: Art. 19.- La persona o personas que deseen dividir la propiedad de un edificio, existente o por construir, en pisos o en departamentos, viviendas o locales independientes, conforme al régimen que establece esta ley, deberán hacer registrar de acuerdo con la Ley de Registro de Tierras sus derechos en relación con el terreno y sus mejoras.
Art. 20.- La solicitud de registro contendrá una descripción tan completa como fuere posible del edificio y de los pisos, departamentos, viviendas o locales independientes en que está dividido, y se anexarán a la misma los planos arquitectónicos, estructuras y de instalaciones.
Art. 21.- No se registrará ningún edificio conforme a esta ley, si el o los propietarios no hacen registrar al mismo tiempo un reglamento que contenga por lo menos lo siguiente:
1.- Especificación de cada una de las partes de propiedad exclusiva en que está dividido el edificio, con indicación del número o letra o cualquier otra designación que sirva para identificarlas;
2.- Número de votos que corresponderá, en las resoluciones de la asamblea del consorcio de propietarios, al dueño de cada parte del edificio de propiedad exclusiva;
3.- Porcentaje con que deberá contribuir cada propietario a los gastos y cargas comunes;
4.- Bases para la remuneración que se deberá pagar al administrador;
5.- Destino de las diferentes partes del inmueble.
Art. 22.- La propiedad de los pisos, departamentos, viviendas o locales independientes en que está dividido, un inmueble, puede registrarse a nombre de una sola persona, física o moral, o aún a nombre de una sucesión indivisa, y no pierde su carácter por el solo hecho de que todas las partes de propiedad exclusiva pertenezcan a un solo dueño.
Art. 23.- La propiedad dividido por pisos o por departamentos, viviendas o locales independientes podrá registrarse antes de la construcción del edificio, siempre que los planos hayan sido aprobados por las autoridades administrativas que la ley requiere para que pueda comenzarse la construcción.
En el Certificado de Título se hará constar esta circunstancia, así como la obligación que asumen los propietarios de participar y justificar oportunamente al Registrador de Títulos la habilitación del edificio para ser ocupado.
Párrafo.- Si por cualquier circunstancia no se realiza la construcción, los propietarios, mediante acto firmado por todos y legalizados las firmas por un Notario, ordenarán al Registrador de Títulos la cancelación del Certificado de Títulos y su sustitución de acuerdo con la ley.
Art. 24.- (Mod. por Ley 108-05).- Se expedirá un Certificado de Título por cada unidad de Condominio en que se haya dividido el inmueble
(Viejo Texto: Art. 24.- Se expedirá un Duplicado de Certificado de Título a cada dueño de una parte del edificio de propiedad exclusiva y en cada uno de dichos duplicados se hará constar el privilegio que grava dicha parte dividida de conformidad con el artículo 18 de esta ley y en la proporción determinada en el reglamento.
Se indicará también si el edificio esta construido o en construcción).
Art. 25.- A falta de disposición expresa en el reglamento o cuando este guarde silencio, las asambleas del consorcio de propietarios podrán convocarse con tres días de anticipación, por cualquiera de los propietarios, mediante aviso de un periódico de circulación nacional y por carta certificada dirigida a cada propietario en su domicilio real o de elección.
Se mencionará sumariamente en el aviso el objeto de la convocatoria.
La reunión se efectuará en el lugar que indique el reglamento, y si no se ha convenido ninguno, en el domicilio y del que hace la convocatoria o de su representante, siempre que este domicilio sea el del lugar del inmueble o bien en el local del Juzgado de Paz de la jurisdicción, lo que se indicará en la convocatoria.
Art. 26.- No obstante disposición contraria del reglamento, cualquier propietario puede hacerse representar en las asambleas por otro propietario o por un tercero.
Art. 27.- Los propietarios pro indiviso de una parte dividida de la propiedad deberán designar un solo representante.
Art. 28.- Todo propietario deberá hacer elección de domicilio en el lugar en que está situado el inmueble, si no tiene en él su domicilio real.
Esta elección de domicilio deberá hacerse en los actos que se sometan al Registrador de Títulos o en las actas de la asamblea general del consorcio de propietarios.
A falta de elección de domicilio, las citaciones y notificaciones se harán válidamente en la Secretaria del Juzgado de Paz, quien la comunicará sin demora al interesado por correo certificado.
Art. 29.- El administrador tendrá la iniciativa y dirección de los trabajos, elegirá y revocará al encargado del edificio y le dará las órdenes que estime convenientes, todo bajo la autoridad de la asamblea general y sujetándose a lo que ella tenga a bien disponer.
Podrá ordenar las reparaciones menudas, sin previa autorización de la asamblea general y las otras reparaciones, sólo en caso de urgencia y avisando inmediatamente a los propietarios.
Los registros de actas del consorcio, los libros de contabilidad y los documentos y comprobantes de los gastos están a cargo del administrador
Art. 30.- El administrador convocará a los propietarios por circular, por cartas certificadas o por aviso publicado en un periódico de circulación nacional con un plazo de tres días por lo menos de antelación cuantas veces fuere necesario.
Presidirá la persona que se designe en cada asamblea, y el administrador ejercerá las funciones de Secretario a menos que se disponga otra cosa en el reglamento.
Las copias y certificaciones firmadas por el administrador, salvo disposición ordinaria del reglamento, hacen fe respecto de los propietarios y de los terceros, siempre que estén visadas por el que presidió la asamblea o a falta de éste por uno de los propietarios que estuvieron presentes en la asamblea.
Art. 31.- En caso de venta de una parte dividida del edificio, el propietario comunicará su propósito previamente al administrador y consignará antes de la venta su cuota de contribución en los gastos comunes, sin perjuicio del recurso a que pudiere haber lugar contra el adquiriente.
Art. 32.- Los gastos ordinarios se harán de acuerdo con el presupuesto que aprueben anualmente los propietarios.
La cuota que corresponda a cada propietario, en esos como en otros gastos, se hará constar en el acta de la asamblea que los autorice o apruebe.
Art. 33.- (Mod. por Ley 108-05).- La comprobación de los avances garantizados por el privilegio establecidos en el artículo 18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas por la asamblea de los condómines, mediante declaración preparada por el administrador, con los detalles y comprobantes correspondientes. El administrador lo comunicará por acto de alguacil al o a los condómines deudores.
Párrafo.- La copia del acta, certificada por el Administrador y legalizada por un notario constituirá título suficiente para inscribir el privilegio.
(Viejo Texto. Art. 33.- La comprobación de los avances garantizados por el privilegio establecido en el artículo 18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas por la asamblea de los propietarios, mediante declaración preparada por el administrador, con los detalles y comprobantes correspondientes.El administrador lo comunicará por carta certificada al o a los propietarios deudores.La copia del acta, certificada por el administrador y legalizada por un notario, constituirá título suficiente para fines de inscripción del privilegio en el Registro de Títulos.El propietario deudor podrá impugnar la decisión de la asamblea y pedir la cancelación de la inscripción del privilegio, dentro de los quince días de la fecha en que le haya sido notificada por alguacil la resolución de la asamblea. Transcurrido ese plazo sin haber sido impugnada, la resolución será inatacable y tendrá fuerza ejecutoria. Igual fuerza tendrá la liquidación que el deudor haya aprobado por escrito.")
Art. 34.- El privilegio establecido en el artículo 18 declara inscribirse dentro de los tres meses de la fecha de la reunión de la asamblea a que se refiere el artículo 33, y cada inscripción sólo conservará el privilegio sobre los avances hechos para cubrir gastos causados dentro del año de esa fecha.
Las inscripciones que se hicieren después de ese plazo o por avances relativos a gastos hechos antes del último año sólo producirán efecto a partir de la fecha de la inscripción.
Art. 35.- Cualquier propietario puede solicitar, en cualquier momento, que le sea liquidada su cuota contributiva en los gastos comunes.
Si el administrador no hace la convocatoria dentro de las cuarenta y ocho horas de la solicitud, el propietario podrá convocar la asamblea en la forma prescrita por el artículo 25.
Art. 36.- Las hipotecas consentidas por el o los propietarios antes de construirse el edificio para garantizar prestamos destinados a invertirse en la construcción, se regularán de pleno derecho por esta ley si el acreedor diere su consentimiento en el acto de hipoteca o posteriormente, y tanto el crédito como la hipoteca se dividirán automáticamente entre los departamentos independientes tan pronto como se termine la construcción, en la misma proporción en que los propietarios contribuirán a los gastos, y cargas comunes de acuerdo con el reglamento de la propiedad, salvo convención contraria y por escrito, que deberá anotarse en el Certificado de Título.
Art. 37- Los propietarios de una propiedad registrada en la forma prescrita por esta ley pueden renunciar a sus beneficios, mediante acto con las firmas de todos los propietarios legalizadas por un notario, siempre que todos los departamentos estén libres de gravamen y no existan deudas de cualquier naturaleza a cargo del consorcio.
Del mismo modo procederá el propietario único del inmueble que desee renunciar al beneficio de esta ley.
Estos actos serán sometidos al Registrador de Títulos para que proceda a cancelar el Certificado de Título y a sustituirlo de conformidad con la ley.
Art. 38.- Si el edificio se destruyera en su totalidad o en parte, por incendio o por otra causa, cualquiera de los propietarios podrá pedir la partición del terreno y de los materiales con arreglo a las disposiciones generales sobre bienes indivisos.
Dicha demanda será registrada en conformidad con el artículo 208 de la Ley de Registro de Tierras.
La indemnización del seguro no podrá ser pagada sino a la persona designada por acuerdo unánime de los propietarios o según los resultados de la partición.
El régimen de la propiedad dividida no podrá mantenerse sino mediante acuerdo unánime de los propietarios que determine las condiciones de la reconstrucción.
Art. 39.- En caso de ruina o vetustez del edificio, la reconstrucción no podrá hacerse sino por el acuerdo unánime de los propietarios.
Art.40.- En todos los casos de reconstrucción, los documentos y planos de la misma se someterán al Tribunal Superior de Tierras para que éste ordene al Registrador de Títulos hacer los registros y anotaciones de lugar.
Art. 41.- Se podrán constituir válidamente, en las formas reconocidas por la ley, aunque no tengan por objeto la distribución de beneficios, las sociedades que se organizaren con el fin de construir o de adquirir inmuebles divididos por pisos o por departamentos, viviendas o locales independientes y destinados a ser atribuidos a los socios ya sea en propiedad o en goce o bien para la conservación, mantenimiento y administración de los inmuebles así divididos.
Art. 42.- Ningún socio podrá pretender que se le atribuya en forma exclusiva, por partición en naturaleza, la parte del inmueble a que tiene vocación, ni tampoco a que se le mantenga en posesión de dicha parte, si no ha cumplido sus obligaciones y suscrito la participación que le corresponda en los fondos suplementarios que se necesiten para la realización efectiva del fondo social.
Si el socio no suscribe la participación que le corresponda en esos fondos en proporción a sus compromisos, o si no cumple sus obligaciones, todos sus derechos en el activo social, comprendiendo los relativos al goce de su parte en el inmueble, podrán venderse en pública subasta ante notario, a requerimiento de los representantes de la sociedad, por decisión de los socios que representen la mayoría ordinaria del capital social.
La venta será publicada en un periódico de circulación, nacional, un mes después de una intimación de pagar o de ejecutar hecha al socio en falta y que no haya sido atendida.
Entre la fecha de la publicación y la de la venta deberá haber por lo menos un plazo de quince días.
Art. 43.- A la disolución de la sociedad la asamblea general podrá designar uno o varios liquidadores encargados de proceder a la partición en naturaleza y a la atribución del o de los departamentos independientes que a cada socio corresponda de acuerdo con los estatutos o con su vocación.
El proyecto de partición y atribución que redacten el o los liquidadores, cuando los estatutos no hayan previsto una forma especial de atribución, deberá ser aprobado por la asamblea general con el voto de una mayoría de más de la mitad de los socios que representen más de las dos terceras partes del capital social.
Esta decisión es oponible a los no presentes o no representados en la asamblea general, ya fueren socios o beneficiarios o causahabientes de promesa de atribución.
Los derechos y cargas de un socio fallecido cuya sucesión no esté liquidada, serán atribuidos indivisiblemente a nombre de su sucesión, sin perjuicio de los derechos de los herederos o causahabientes y sin que la presencia de ellos en los procedimientos implique de su parte aceptación de la sucesión del legado o de la donación.
Dentro del mes de la aprobación por la asamblea general del proyecto de partición y atribución, el liquidador o uno de ellos intimará por acto de alguacil o los socios que no hayan firmado el acta de la asamblea para que la hagan en el término de un mes.
Si el acta no fuere firmada por la totalidad de los socios en este último plazo, el liquidador o uno de ellos pedirá la homologación de la partición y atribución al Tribunal Superior de Tierras, que estatuirá en instancia única y comunicará su decisión al Registrador de Títulos para que proceda a su ejecución.
Art. 44.- Las disposiciones contenidas en el artículo 664 del Código Civil continuarán rigiendo para la propiedad no registrada catastralmente y para la que, aún registrada catastralmente, no esté sometida al sistema que establece esta ley.

Las Compras Inmobiliarias en la República Dominicana

ATENCIÓN: Procedimiento de "Deslinde" será necesario para transacciones inmobiliarias a partir del día 4 de abril de 2009 (lea el artículo al respecto en la sección de noticias proximamente).

Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se encuentran regidas por la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, vigente desde el 4 de abril de 2007, y sus Reglamentos de Aplicación. La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el Registro de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el Registrador de Títulos expedirá a nombre del comprador un Certificado de Título que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble.

Pasos a seguir en una compra inmobiliaria

• Aspectos preliminares: A diferencia de otros países donde vendedores y compradores generalmente suscriben un acuerdo o documento privado sin ninguna asesoría jurídica previa, en la República Dominicana es recomendable que el comprador apodere un despacho de abogados y notarios especializado en asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de desembolsar fondos o una reserva, en razón de las pocas garantías existentes en el sistema para el comprador. El abogado apoderado se encargará de realizar las diligencias y comprobaciones necesarias para asegurar los derechos del comprador, antes de la firma de la Promesa de Compraventa; o alternativamente, preparará la Promesa de Compraventa primero, pero condicionando su ejecución a los resultados de las comprobaciones legales pertinentes.
• La Promesa de Compraventa: La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las firmas. La Promesa u Opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc., pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que servirá para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa bien redactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas:
(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerirá la firma de su cónyuge.(b) Descripción catastral del inmueble objeto de la venta.(c) Precio de venta y forma de pago. (d) Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.(e) Fecha de entrega del inmueble.(f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones.(g) Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del pago de precio de venta.
Desgraciadamente, muchos abogados y notarios dominicanos, al redactar la Promesa u Opción, no protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las deficiencias más comunes son las siguientes:
(a) Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna seguridad o derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los pagos o de incumplimiento del vendedor, el único recurso del comprador es demandar al vendedor personalmente. En los últimos años, muchos compradores de apartamentos de Santo Domingo y del resto del país, han sufrido en carne propia los efectos de la imprevisión de sus asesores legales. El caso clásico es el del promotor que usa los avances de sus compradores, así como préstamos bancarios, para financiar la construcción de su proyecto. El banco prestamista, por supuesto, grava el inmueble con una hipoteca a su favor para garantizar el pago del préstamo. Cuando el promotor, ya sea por mala planificación o por mala fe, fracasa en su gestión y no puede terminar el proyecto, el banco ejecuta el inmueble y los compradores pierden tanto su dinero como sus propiedades. En cierto sentido, los compradores hacen el papel de socios obligados del promotor, con la penosa particularidad que sólo comparten las pérdidas y no las ganancias: si el proyecto es exitoso, no reciben, a cambio de sus avances de fondos y del riesgo tomado, nada adicional al apartamento comprado; si el proyecto fracasa, lo pierden todo.
(b) Los pagos de las cuotas del precio no están condicionadas ni a la existencia de un Certificado de Título libre de cargas y gravámenes ni al progreso de la construcción ni a otras condiciones que pudiesen resultar de capital interés para el comprador. Como consecuencia de esta imprevisión, el vendedor se reserva la facultad de rescindir la Promesa o declarar vencida la Opción por el solo hecho de vencerse el término de pago, sin tomar en cuenta que la falta de pago del comprador puede ser la legítima respuesta a la falta de cumplimiento de parte del vendedor de obligaciones sustanciales.
(c) No se utilizan depositarios Aen plica@ (Aescrow agents@) para los pagos, por lo que el vendedor maneja, para bien o para mal, los fondos desembolsados, sin ninguna garantía en caso de que sean manejados para mal.
• El Contrato de Compraventa: Al igual que la Promesa u Opción, el Contrato de Compraventa se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes. Tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad del vendedor al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España e Hispanoamérica. Muy a menudo resulta recomendable hacer la compra a nombre de una sociedad dominicana en vez de a título personal.
• Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro: El Contrato de Compraventa debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, para solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios días o varias semanas, dependiendo principalmente del cúmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la tasación o de la distancia entre la ubicación de las oficinas de la Administración Local y el lugar donde se encuentra el inmueble.
• Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos: Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el Contrato de Compraventa y el Certificado de Título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado. En la práctica, la inscripción está sujeta a los más variados formalismos que exigen que en la mayoría de los casos el abogado o notario deba apersonarse al Registro de Títulos a diligenciar la misma, lo que representa una diferencia marcada con otros países como España, donde la inscripción de la escritura pública puede hacerse aún por correo o por fax, remitiendo luego el original por correo o de manera personal, en cualquier Registro de Propiedad del país.
• Expedición del Certificado de Título: Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador y se cancela el Certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo Certificado de Título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate.
Comprobaciones Necesarias
Muchos abogados dominicanos no toman el cuidado de efectuar las comprobaciones previas requeridas en las operaciones inmobiliarias, limitándose por lo común a obtener la certificación del estado de la propiedad en el Registro de Títulos. Muchas veces el agente de bienes raíces y el vendedor presionan al comprador a un cierre festinado a pesar de las advertencias de su abogado.
Para iniciar las comprobaciones de lugar, el vendedor debe proporcionar al comprador o a su asesor legal, los siguientes documentos:
• Fotocopia del Certificado de Título del inmueble.
• Fotocopia de la mensura o del plano del inmueble. En virtud de la nueva Ley de Registro Inmobiliario, las ventas de inmuebles que no hayan sido deslindados, es decir, que no tengan una designación catastral única y un plano de mensura individual debidamente aprobado, no podrán ser inscritos en el Registro de Títulos, salvo en los casos siguientes: (1) Compraventas efectuadas antes del 4 de abril de 2007, las cuales podrán ser inscritas durante un período de gracia de dos años que termina el 4 de abril de 2009; y (2) Compraventas de propiedades completas sin deslindar B no se permiten ventas de porciones de dichas propiedades B por una única vez. No se permiten segundos traspasos sin deslindes.
• Fotocopia de la Cédula de Identidad del vendedor o de su Pasaporte y la de su cónyuge si es casado.
• Fotocopia del recibo de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) en que conste el último pago del impuesto sobre la propiedad (IPI) o fotocopia del certificado de exención del pago de dicho impuesto, al igual que copia de la certificación de la DGII en que conste que el vendedor se encuentra al día en sus obligaciones fiscales.
Si la vendedora es una sociedad:
• Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del Certificado de Registro de la sociedad en el Registro Mercantil, al día, y del acta que autoriza la venta;• Certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos.
Si el inmueble es parte de un condominio:
• Fotocopia de la declaración de condominio;• Fotocopia del reglamento de condominio;• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;• Certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento;• Fotocopia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio;
Si el inmueble es una vivienda:
• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;• Inventario de los efectos mobiliarios existentes;• Copias de los últimos recibos de agua, luz, teléfono, etc.
Luego de obtenida la documentación antes indicada, la labor del abogado consiste en cerciorarse de que el inmueble que figura en el Certificado de Título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente.
A esos fines, se deberán tomar los pasos siguientes:
• Investigación en el Registro de Títulos: El abogado deberá hacerse expedir una certificación del Registro de Título en que conste el estado jurídico de la propiedad.
• Comprobación por un agrimensor: Se debe contratar siempre un agrimensor o perito topógrafo independiente que verifique que el inmueble a comprar es el mismo que figura en el plano presentado por el vendedor, a menos que se trate de urbanizaciones previamente comprobadas. Se han dado casos en que, por razones de errores en la mensura o por maniobras fraudulentas del vendedor, la propiedad presentada al comprador no es la misma que consta en el Certificado de Título. Es aconsejable realizar la comprobación del plano aun cuando se trate de terrenos deslindados o subdivididos con la aprobación de la Dirección General de Mensuras Catastrales.
• Inspección de las mejoras: Se deberá contratar un ingeniero civil o arquitecto que inspeccione cualquier mejora objeto de venta B casa, apartamento o piso B a fin de comprobar que los planos presentados por el comprador son correctos y que las mejoras se encuentran en buenas condiciones estructurales.
• Permisos: El abogado del comprador deberá confirmar que la propiedad objeto de compra podrá utilizarse a los fines deseados. Aunque el ordenamiento urbanístico en la República Dominicana es muy deficiente, existen muchas restricciones legales que deben ser tomadas en cuenta antes de efectuar la compra. Por ejemplo, la Ley 305 del 1968 establece una zona marítima de 60 metros, a partir de la pleamar, a lo largo de toda la costa del país, que en efecto hace pasar al dominio público todas las playas dominicanas. No se permiten construcciones dentro de la zona marítima sin una autorización especial del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas hay restricciones de construcción administradas por la Secretaría de Estado de Turismo.
• Posesión: El abogado deberá verificar que el vendedor está en posesión del inmueble a comprar y que no existen ocupantes o mejoras pertenecientes a terceros. Se debe tomar especial cuidado en el caso de propiedades que no estén cercadas y que se encuentran fuera de urbanizaciones conocidas. Se recomienda cercarlas antes de concluir el negocio a fin de descubrir de antemano cualquier reclamación de parte de terceros. De existir inquilinos, arrendatarios o colonos en el inmueble, se deberá comunicar al comprador que la ley dominicana sobreprotege a estas personas y que en consecuencia, eviccionarlos podría resultar ser una tarea ardua y costosa.
• Empleados: El vendedor deberá pagar las prestaciones laborales correspondientes a los empleados relacionados con la explotación de la propiedad objeto de compra.
• Servicios: El abogado encargado de la operación o el cliente mismo deberá verificar que el vendedor no tiene deudas pendientes por concepto de servicios de agua, luz, teléfono, telecable u otros servicios.
Gastos y honorarios para transferir la propiedad
Los gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden a aproximadamente el 3.1% del valor de mercado del inmueble, desglosado de la siguiente manera:
• 3% por concepto del impuesto sobre transferencias inmobiliarias (Ley #288-04).• Gastos menudos por concepto de sellos diversos, tales como certificación de cheque o talón, sellos, propina, etc.
Cabe recalcar que los impuestos se calculan sobre el valor de mercado del inmueble transferido (Artículo 20 de la Ley #288-04), mediante tasación efectuada por las autoridades gubernamentales, y no sobre el precio estipulado en el Contrato de Compraventa como en muchos países.
En cuanto a los honorarios profesionales, la tarifa estándar es del 1% del precio de la compra, lo cual incluye normalmente la asesoría en la negociación de la compra, las diligencias requeridas para comprobar el estado del inmueble, la redacción de la Promesa de Venta y del Contrato de Compraventa, así como su legalización ante Notario, el pago de los impuestos de transferencia, la inscripción del Contrato de Compraventa en el Registro de Títulos y el retiro del Certificado de Título expedido a nombre del comprador. Las responsabilidades del Abogado-Notario en la República Dominicana corresponden pues a las que en España le incumben al Abogado, al Notario y al Gestor Administrativo Colegiado.
Impuestos sobre la propiedad
Los inmuebles titulados a nombre personal que tengan un valor superior a los cinco millones de pesos, están sujetos al pago anual del 1% de sobre cualquier excedente sobre esa suma, por concepto del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI), salvo las excepciones siguientes:
• Propiedades rurales.• Inmuebles cuyos propietarios tengan 65 o más años de edad, cuando éstos hayan sido dueños de esos inmuebles por más de 15 años y no tengan ninguna otra propiedad a su nombre.
Compra de inmuebles por extranjeros
No existe en la actualidad restricción alguna a la compra de parte de extranjeros de inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, el Decreto No. 2543 de 1945 y sus modificaciones exigían del extranjero obtener la autorización previa del Poder Ejecutivo salvo contadas excepciones. Esta norma fue derogada mediante el Decreto No. 21-98 del 8 de enero de 1998 que estableció como único requisito que el Registro de Título mantenga un récord, para fines estadísticos, de todas las ventas hechas a extranjeros.
Los inmuebles y el derecho sucesorio
Los extranjeros pueden heredar libremente bienes inmuebles en la República Dominicana. Sin embargo, si no son residentes en la República Dominicana, los impuestos sucesorios que deben pagar se ven aumentados en un 50% ciento por encima de lo que pagaría un residente. Además, la sucesión de bienes inmuebles radicados en la República Dominicana está sujeta a la ley dominicana, la cual establece una reserva hereditaria obligatoria en provecho de los hijos de la persona fallecida. Por ejemplo, un extranjero con un hijo debe reservarle a su heredero el cincuenta por ciento de su patrimonio inmobiliario en República Dominicana sin importar que la ley de su nacionalidad o su testamento establezca lo contrario.

Una casa donde es posible vivir al revés

La “Casa al Revés” está situada en el Centro de Educación y Promoción de la pequeña villa de Szymbark. Su construcción culminó el 31 de julio del año 2008 y desde entonces ha causado gran expectación por su curiosa fabricación.

Fueron necesarios 114 días para levantar esta creación que desconcertó también a los operarios encargados de su montaje, debido a los extraños ángulos de las paredes.

El proyecto representa el pensamiento de Czapiewski sobre los tiempos del comunismo, así como los cambios en los valores de los países del ex bloque comunista y el estado actual del mundo.

La casa, que se puede visitar por dentro, se ha convertido en toda una atracción turística. Quienes han recorrido su interior manifiestan que tras permanecer varios minutos dentro de sus instalaciones sufren mareos y malestar.

Identificación de Grietas...

• Determinar la procedencia de una grieta es una tarea que no es nada fácil. Normalmente no se trata de una causa, sino que se trata de varias causas a la vez que convergen en una lesión, en este caso una grieta. Aun es más difícil diagnosticar una lesión con una breve descripción, haría falta una verificación como mínimo, y tomar las dimensiones del citado dintel.
En el caso de que la grieta se ubique encima justo del dintel, se puede tratar de una flecha excesiva del dintel, es decir debido a ciertas cargas este dintel o "barra" se ha flexionado por la parte central.
Seria de especial importancia saber de que material hablamos, (dintel de madera, dintel de acero, dintel de hormigón, dintel de piedra artificial, e incluso de piedra natural, etc...).
En caso de que el dintel fuese de madera, podría tratarse de fendas de la madera.
En el caso de que el dintel sea de hormigón o de piedra artificial, estos llevan por su interior unas barras de armadura de acero, en el caso de corroerse, el acero se expande, pudiendo ocasionar grietas en la directriz de las barras de armado, pudiendo llegarse a producir el conocido "spaling" (desconchado del hormigón o del material de cubrimiento de las armaduras)
Si se trata de un dintel de acero, puede derivarse la lesión a efectos de dilatación térmica y oxidación si este esta enlucido.
También podría tratarse de un problema de rasante en el dintel, ya que este funciona como una biga entre articulada y empotrada, en caso de tratarse de un problema de rasante, estas grietas se acentuarían por la parte central del dintel y en medio de la cara de este, menguando esta grieta a medida que nos acercamos a los apoyos.
Puede ser que ninguna de estas causas sean, ni que te parezca que si. Esto requiere un estudio patológico realizado in-situ, y entendiendo la globalidad de la estructura del edificio, así como su fachada.

Qué buscar en una propiedad para invertir

• Tomado de Contexto Latino Escoger una ubicación favorable, asegurarse del buen estado de la vivienda e investigar su historia legal son algunas recomendaciones a la hora de invertir en una propiedad.
Las edificaciones con más edad son menos deseables para los inquilinos potenciales que los edificios más nuevos.
Aunque la inversión nunca es cosa segura, una de las adquisiciones más sólidas que se pueden hacer radica en los bienes raíces. Pero si esta resultara tan fácil, todos seríamos millonarios. Debido a la costosa naturaleza de los bienes raíces, y la inseguridad que muchos sienten a la hora de decidirse a invertir, hay que considerar los aspectos siguientes antes de dar el paso.
El sitio idóneo
Siempre es importante recordar que la compra de una propiedad para invertir no es lo mismo que adquirir una vivienda para vivirla. Sin embargo, ambas operaciones tienen reglas similares. Una de ellas es el sitio donde está ubicada. Si bien el comprador potencial de una casa para habitarla busca privacidad, la cercanía a centros escolares y otros detalles, a la hora de comprar una propiedad como inversión es mejor buscar un área de tráfico intenso cercana a las rutas de transporte público.
Propiedades con poco mantenimiento
En estos tiempos, la práctica de remodelación para una venta rápida (flipping) es más popular que nunca antes. Sin embargo, todo el que comienza a invertir en bienes raíces debe evitar este método, así como las propiedades que requieran demasiado mantenimiento. La remodelación rápida de una vivienda exige un capital sustancial para convertirlo en ganancia, pues se necesitará de más mantenimiento antes de poder alquilarla o venderla. Si comienza a invertir en bienes raíces, es mejor una propiedad de bajo mantenimiento, lo cual dará como resultado ganancias más rápidas en comparación con otra propiedad que necesite reparaciones sustanciales.
Historia de inquilinato de la propiedad
Si va a comprar una propiedad con múltiples apartamentos, examine la historia de inquilinato de la misma. Si los inquilinos actuales no se atrasan en los pagos, esto facilitará su transición a dueño de la propiedad. Si los inquilinos pasados y actuales son morosos en el pago, es una señal que no sólo se aplica a su propiedad, sino al vecindario. Los barrios buenos no necesitan estar clamando por inquilinos.
Información de códigos y zonificación
Con frecuencia, los dueños que han tenido en su poder una propiedad durante varios años ignoran detalles que los nuevos dueños no pueden pasar por alto, como problemas con los códigos de zonificación y prevención de incendios. Póngase en contacto con los funcionarios locales para informarse acerca de la propiedad antes de firmar el contrato de compra.
Edificaciones nuevas
Particularmente en el caso de inversionistas primerizos, siempre es aconsejable buscar una edificación nueva. Si bien la determinación de la edad exacta es un proceso arbitrario, trate de buscar un edificio con menos de 30 años de haber sido construido. Los edificios más viejos necesitan más mantenimiento, y si es neófito en material de bienes raíces, probablemente no tenga conocimientos de mantenimiento, ni conozca a una persona calificada para que se encargue del mismo.
Vendedores que no residan en el estado
Un componente importante en la compra de bienes raíces, ya sean para vivir como para inversión, es la negociación. Cuando compre una propiedad para invertir en ella, con frecuencia tiene las de ganar si se la compra a una persona que no reside en el estado donde está ubicada la propiedad. Esos propietarios prefieren una venta rápida, y menos dolores de cabeza, por lo que no enfatizan tanto en el mejor precio.

PROCESO DE LEGALIZACION EN LA REPUBLICA DOMINICANA

CADA VEZ MAS SON LOS TURISTAS QUE HAN DECIDIDO VENIR A NUESTRO PAIS CON EL OBEJTIVO DE PODER ESTABLECERSE, ATRAIDOS POR LAS INMENSAS FACILIDADES QUE COMO NACION OFRECEMOS.

El Estado Dominicano ha logrado involucrarce en crear y fortalecer las infraestructuras necesarias para la creciente y audaz industria del turismo. Desde la creacion de areopuertos, remodelacion de las principales vias y carreteras, hasta la capacitacion de los recursos humanos que en definitiva son los que por medio de cursos, seminarios y talleres logran hacer la diferencia.
Son varios los factores que conjuntamente con la participacion de sectores privados han logrado mediante esfuerzos hacer que nuestro pais siga siendo uno de los destinos mas importantes de la zona del caribe.

Por ejemplo, en el año 1996 el sector privado y el Estado firmaron un acuerdo con la BISS: Bolsa de Inversiones y Subcontrataciòn de la Republica Dominicana, organismo que se encarga de la promocion y apoyo para la creaciòn de estrategias para todos los asuntos dentro de los cuales involucre area o terrenos. se programan todas las actividades que puedan captar al turismo, realizando ferias y eventos para promover el pais en el exterior y que las mismas se desarrollen en los cuatros continentes.
estas tienen que mostrar la velleza y calidad de los hoteles, la industria de la construccion, el sector inmobiliario, los centros de convenciones para la celebracion de eventos y todo tipo de negocios.
Otro aspecto ha sido la creacion de leyes como la que plantea la refoma de la Empresa Publica que dispone de la privatizacion de hoteles que pertenecen a la corporacion de Fomento Industrial y Hotelera, ley 141-91, ademàs de la aprobacion de la ley de inversion extranjera, 16-95 y la 173-66 sobre proteccion a los agentes importadores de mercancias y productos. El Tratado de Libre Comercio (TLC) firmado entre Republica Dominicana y Centroamerica es otro de los objetivos nuestros por diversificarnos y expandirnos desde el punto de vista comercial facilitando las exportaciones y haciendo promocion de las mercancias y servicios que ofrecemos logramos atraer a los turistas, haciendonos competitivos frente a economias de impacto ademàs de facilitar los derechos de la propiedad intelectual.
Son muchos los procedimientos que se estan llevando a cavo para lograr ayudar a los extranjeros que nos visitan y aquellos que han

Importancia de los Seguros para la construcción de su Obra

Cuando solicite un seguro es muy importante tener en cuenta el tiempo que dura la construccion de su obra para así saber el tiempo por el cual va a comprar su póliza.

VIGENCIA DEL SEGURO
La vigencia de la pòliza debe corresponder a la duración prevista para la realización de todos los trabajos necesarios para la construcción de la obra asegurada. Este periodo se inicia con la descarga de los primeros materiales en el lugar de los trabajos finaliza con la recepciòn definitiva por parte del propietario. En caso de que los trabajos no se terminen dentro del periodo establecido en la pòliza, serà necesaria una extensiòn de dicho periodo, pagando prima adicional. Dentro de la vigencia de la pòliza existen tres periodos:
Periodo de construcción: Este se inicia con el prealmacenaje de los materiales, seguido por el inicio de los trabajos y finalizando con la conclusion de los mismos con la recepción provisional por parte del contratante.
Periodo Mantenimiento Standard: Es el periodo, durante el cual la construcción queda asegurada por aquellos daños que el contratista pueda provocar mientras ejecuta los trabajos relacionados con el mantenimiento descrito en el contrato.
Periodo de Mantenimiento amplio: Que ampara los daños cuya causa se remonta al periodo de construccion, o sea, que lo que provoca el daño durante el periodo de mantenimiento puede tener su origen tanto antes de la terminación y entrega de los trabajos como después de la misma dentro del periodo de mantenimiento establecido en la póliza.

INFORMACIONES PARA LA SUSCRIPCION DE LA POLIZA TRC
La suscripcion de un seguro TRC implica un proceso, a veces largo y complicado, en el cual, llegan a ser necesarias revisiones pormenorizadas, hasta de los càlculos de diseño de la obra en cuestiòn, cuando se trata de proyectos complejos como represas, puentes, etc., por esta razòn es importante se facilite al suscriptor la mayor cantidad de informaciòn posible como son: planos, copia del contrato y del presupuesto, datos sobre la experiencia del contratista, mètodo de construcciòn, datos climatològicos, geològicos e hidrogràficos, el cronograma (Calendario para la ejecuciòn) de los trabajos, etc.
El que el suscriptor tenga amplios conocimientos sobre el proyecto es la unica garantía de que se harà una adecuada evaluaciòn para establecer las condiciones de la póliza, y a la vez dar al solicitante una adecuada accesoria sobre una sana cobertura.

En obras mas simples como edificios los planos, condiciones del suelo y valores seràn normalmente suficientes.